Homestaging - Einrichten und Gestalten für den Verkauf

Beim Kauf eines Objektes bewerten wir mit allen Sinnen, das Aussehen, die Einrichtung, der Geruch sind wichtig

Wenn man ein Haus oder eine Immobilie verkaufen möchte, ist es wie überall im Leben. Die Art der Präsentation des Verkaufsobjektes trägt entscheidend dazu bei, zu welchem Preis und wie schnell etwas verkauft wird. Ein Negativbeispiel sind hier Lebensmitteldiscounter. Die Waren werden hier praktisch von der Europalette herunter verkauft. Um Präsentation macht sich hier kaum einer Gedanken. Wichtig ist ein schneller Abverkauf zu niedrigen Preisen. Anders sieht es im Fachgeschäft aus, in dem hochwertigen Waren angeboten werden. Die Produkte werden in einer angenehmen Atmosphäre gezeigt. Eine wichtige Rolle spielen hier auch die Beleuchtung, der Geruch und sogar die Raumtemperatur.

Warum sind diese Faktoren so wichtig?

Ein Mensch kauft nicht nur mit dem Verstand, sondern mit allen Sinnen. Die Reklamefilme im Fernsehen illustrieren dies sehr anschaulich.
Wenn man einen Autowerbespot ansieht, wird nicht mit sechs Zylindern, hohen PS-Zahlen oder Sicherheitstechnik geworben. In der Regel sieht man attraktive Menschen, die bei herrlichem Sonnenschein im Cabrio an einer Steilküste entlangfahren und dabei glücklich und zufrieden wirken. Hinterlegt wird das Ganze noch mit angenehmer Musik.

In diesem Fall wird nicht das Auto an sich beworben, sondern Emotionen wie Freiheit, Freude, Erfolg und noch viele andere Eindrücke, die weniger den logischen Verstand, sondern viel mehr das Bauchgefühl ansprechen. Der Mensch kauft sozusagen mit allen Sinnen. Natürlich spielen der Preis und die Art des Verkaufsobjektes ebenfalls eine wichtige Rolle.

Dies trifft auch und im Besonderen auf Immobilien zu. Hier wird diese Art der Verkaufsförderung Homestaging genannt.

Was ist Homestaging?

Beim Homestaging wird eine Immobilie optisch so aufbereitet, dass sie möglichst breite Käuferkreise im Bereich der Emotionen anspricht. Die mit Homestaging erzielbaren Erfolge sind erstaunlich. In der Regel wird eine Immobilie die mit Homestaging-Maßnahmen angeboten wird, in einer um ein Drittel kürzeren Zeitspanne verkauft und der Verkaufspreis ist um 10 bis 20 Prozent höher als ohne Homestaging. Es lohnt sich also etwas Geld in das Homestaging zu investieren. Dies trifft nicht nur auf professionelle Makler zu, sondern auch auf Privatpersonen, die eine Immobilie verkaufen möchten.

Beim Homestaging geht es in erster Linie darum eine Wohnung von allem zu befreien, was Rückschlüsse auf die individuelle Wohnraumgestaltung des Vorbesitzers zulässt. Dazu gehört zum Beispiel das Entfernen von zu vielen Möbelstücken, abnehmen von privaten Bildern und Fotos oder auch von Diplomen oder Gegenständen die auf Rückschlüsse auf die Religion des Vorbesitzers erlauben.

Ein anderer Fall sind neu gebaute Immobilien.

Nichts wirkt weniger einladend als eine Immobilie in der noch die Werkzeuge des letzten Handwerkers herumstehen, in der es außer Baustrahlern keine richtige Beleuchtung gibt und die obendrein noch Verunreinigungen durch die Bauarbeiten aufweist. Natürlich könnte man jetzt sagen, der Käufer muss sich den späteren Zustand eben vorstellen, doch es wäre besser ihm diese Denkarbeit ab zu nehmen und noch besser seine Gedanken in die gewünschte Richtung zu lenken.

Dies kann mit verschiedenen Maßnahmen erreicht werden.

Das richtige Licht beim Homestaging

Jeder kennt das. Eine Immobilie im Dämmerlicht oder kurz vor dem Dunkelwerden sieht völlig anders aus, als das gleiche Objekt, wenn die Mittagssonne durch die Fenster scheint. Ebenso kann man am Abend mit dem schaffen verschiedener Beleuchtungssituationen einem Raum ein völlig anderes Erscheinungsbild geben. Ein Beispiel ist hier das gemütliche Licht einer Kerze oder im Gegensatz dazu eine hellen Neonlampe.

Diesen Umstand macht man sich auch beim Homestaging zu nutze. Entweder werden für Besichtigungen die während der Dunkelheit stattfinden entsprechende Beleuchtungsmöglichkeiten geschaffen oder die Besichtigungstermine werden so gelegt, dass zum Beispiel helles Sonnenlicht die Räume durchflutet.

Bei der Beleuchtung für die Abendstunden sollte man darauf achten weißes Licht zu vermeiden und besser auf gelbes Licht zu setzen, wie es zum Beispiel eine normale Glühlampe erzeugt. Weißes Licht macht wach und erzeugt eine angespannte Atmosphäre, ähnlich wie in einer Arbeitssituation. Gelbes Licht hingegen wirkt gemütlich und behaglich.

Allerdings muss man hier von Raum zu Raum unterscheiden. In Bad und Küche haben weiße Leuchtmittel durchaus ihre Berechtigung, während man in Wohnräumen besser gelbe einsetzt. Auch die Intensität der Beleuchtung spielt eine wichtige Rolle. Ist das Licht zu grell oder zu dunkel, kann es den Gesamteindruck des Raumes aus Sicht des potentiellen Käufers, negativ beeinflussen. In diesem Zusammenhang bekommt die Redewendung: “Etwas im rechten Licht erscheinen lassen…” noch einmal eine ganz besondere Bedeutung.

Die richtige Möblierung beim Homestaging

Hier gilt: “Weniger ist mehr”.
Ebenso sollte man darauf achten die Ausstattung der Räume möglichst neutral zu halten und auf Extreme zu verzichten. Nicht jeder mag das gute, alte Plüschsofa oder als Gegensatz dazu den Bauhausstil. Besonders in diesem Punkt ist es wichtig den goldenen Mittelweg zu finden. Die Räume sollte auch auf keinen Fall so vollgestellt sein, dass sie aussehen als wenn sie noch bewohnt werden. Dies ist elementar wichtig beim Homestaging.
Dem potentiellen Käufer sollte in dieser Hinsicht ein Ambiente angeboten werden, dass Denkanstöße bietet, aber noch genug Raum lässt um gedanklich die eigenen Einrichtungswünsche zu realisieren.

Ein Sofa in neutralen Farben in einer Ecke, eine mittelgroße Pflanze und ein Tisch an der richtigen Stelle, lassen den Raum in eleganter und unaufdringlicher Weise aufleuchten und üben auf den Käufer den gewünschten Eindruck aus.

Homestaging mit Feng Shui

Was für die Möblierung gilt, hat auch für den Fußbodenbelag Geltung. Ein drastisches Negativbeispiel wäre hier der nackte Beton. Man könnte jetzt argumentieren, dass der Käufer somit Raum hat eigene Wünsche zu realisieren, doch aus Sicht der Verkaufsförderung ist ein solcher Umstand mehr als hinderlich. Verglichen mit dem Gesamtpreis einer Immobilie fällt ein Fußbodenbelag, zum Beispiel aus Laminat, kaum ins Gewicht. Wenn man nun noch bedenkt, dass durch diese geringfügige Investition ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, ist das Verlegen eines solchen Bodenbelages nur noch eine logische Schlussfolgerung bei der Anwendung des Homestaging.

Homestaging und die Wandgestaltung

Was für den Boden und die Möbel gilt, trifft auch auf die Farben der Wände zu.
Vielfach kann man beobachten, dass die Wände einfach in weiß gestrichen werden. Diese Farbe wirkt zwar sehr hell, hilft aber in den seltensten Fällen dabei den Raum optisch auf zu werten.
Man sollte hier passend zum Bodenbelag und zu den gewählten Einrichtungsgegenständen einen Farbton wählen, der unaufdringlich aber dennoch passend und elegant wirkt.
Besonders angenehm werden Farben empfunden, die nur einen Hauch der eigentliche Farbe sind. Also anstelle von gelb nur ein zartes cremefarben.
Auch ein passendes Bild an der richtigen Stelle wirkt verkaufsfördernd.

Gestalten der Fenster beim Homestaging

Die Gestaltung der Fenster ist ebenfalls ein wichtiger Punkt beim Homestaging. Allerdings sollte man hier von Vorhängen oder Jalousien, wie man sie aus Büroräumen kennt, besser Abstand nehmen.

Als angenehm und neutral werden so genannte Panele empfunden. Diese haben meist eine Breite von 40 bis 50 Zentimetern und werden links und rechts vom jeweiligen Fenster befestigt. Der Vorteil bei der Verwendung dieser Panele im Rahmen des Homestaging ist, dass es diese in den unterschiedlichsten Farben und Mustern zu kaufen gibt. Auf diese Weise kann man das Erscheinungsbild eines Raum sehr stark beeinflussen.

Perfekt gereinigte Räume

Ganz wichtig beim Homestaging ist, dass die Räume perfekt gereinigt sind. Und damit ist wirklich perfekt gemeint. Staub auf dem Treppengeländer oder schlecht geputzte Fenster auf den unter Umständen noch Schmutz von den Bau- oder Malerarbeiten ist, kommen bei Sonnenschein buchstäblich ans Licht des Tages.

Auch wenn man sich als Kunde nicht wirklich daran stört, denn man kann ja putzen, werden solche Schmuddelecken unbewusst wahrgenommen und können vieles zunichte machen, was man im Rahmen des Homestaging bereits unternommen hat.

Auch Staub auf dem Ceranfeld in der Küche oder auf der Dunstabzugshaube sind zu vermeiden.

Ebenso sollte das Badezimmer glänzen und blinken.
Sollte sich der Verkaufsprozess über einen längeren Zeitraum hinziehen ist es zu empfehlen zwei Mal im Monat eine Putzfrau zu beauftragen.

Der richtige Geruch beim Homestaging

Wie bereits mehrfach erwähnt, sollen beim Homestaging alle Sinne und Emotionen angesprochen werden. Eine sehr wichtige Rolle spielt hier der individuelle Geruch einer Immobilie.
Wer schon mal ein neues Auto gekauft hat, erinnert sich mit Sicherheit noch daran wie dies gerochen hat. Es war nicht nur der Geruch nach neuem Kunststoff oder ähnlichem, sondern dieser Geruch war etwas ganz Besonderes. Dies verwundert auch nicht wenn man weiß, dass die Autoindustrie Geruchsdesigner beschäftigt. Diese Ingenieure befassen sich ausschließlich damit einem Auto den entsprechenden Geruch zu verleihen. Dieser ist zudem noch von Fabrikat zu Fabrikat verschieden. Ein Wagen der Oberklasse riecht anders als zum Beispiel ein VW-Golf.

Das Gleiche gilt für das Homestaging.

Ein angenehmer und nicht aufdringlicher Raumduft rundet das bis jetzt gezeichnete Bild ab. Allerdings gilt auch hier, dass weniger mehr ist.
Wer kurz vor einem Besichtigungstermin mit einem Spray durch die Räume geht, hat es übertrieben. Bevorzugt sollten leichte Düfte werden, also zum Beispiel kein schwerer Blumenduft. Ebenso sollte diese Düfte nur absolut dezent wahrnehmbar sein und nicht den Raum dominieren.

Homestaging nach den Regeln des Feng-Shui

In Asien ist die Lehre vom Feng-Shui ganz normaler Bestandteil des Alltags, während diese Art sein Lebensumfeld zu planen in Europa eher eine Randerscheinung ist. Dabei schwören inzwischen viele Menschen auf die Wirkungen des Feng-Shui.

Diesen Umstand kann man sich auch beim Homestaging zu nutze machen. Dies betrifft sowohl die gesamte Ausrichtung der Immobilie, als auch die Inneneinrichtung. Wenn man den Aussagen der Feng-Shui-Theorie glaubt, nimmt ein potentieller Käufer einer Immobilie die positiven Schwingungen wahr ohne dies direkt zu bemerken.

Da Feng-Shui eine Wissenschaft für sich ist, sollte man in diesem Fall einen Fachmann beauftragen, der die Räume im Rahmen des Homestaging entsprechend gestaltet.

Professionelle Homestaging-Berater

Wie man in diesem Artikel feststellen konnte, sind für ein professionelles Homestaging viele Aspekte von Wichtigkeit, die zudem noch alle aufeinander abgestimmt sein müssen. Hinzu kommt noch der Umstand, dass ein Objekt der Oberklasse, zum Beispiel eine Villa am Meer anders optimiert werden muss als ein Haus in einem Neubaugebiet.

Auch für Architekten und Ingenieure kann Homestaging eine große Hilfe sein. Zum Beispiel bei der Optimierung von Musterhäusern.

Um wirklich alles richtig zu machen kann es hilfreich sein, einen professionellen Homestaging-Berater zu beauftragen. Im deutschsprachigem Raum haben sich inzwischen viele Anbieter dieser Dienstleistung etabliert.
Aber Achtung!

Man muss hier die Spreu vom Weizen trennen, sonst kann es passieren, dass man viel Geld aus dem sprichwörtlichem Fenster wirft. Am einfachsten geht dies über nachprüfbare Referenzen.Abschließend kann man sagen, dass Homestaging ein wirklich gutes Mittel für die Optimierung eines Immobilienverkaufs ist. Wenn man noch berücksichtigt, dass sich auf diese Weise deutlich höhere Verkaufserlöse erzielen lassen, kann man die Ausgaben für ein professionelles Homestaging durchaus als lohnende Investition sehen.